2016年只要经济不出现严重问题，房地产市场各项指标将保持低位运行，房地产市场整体量升价缓，但区域市场仍会继续分化。因此，房地产政策仍需要注意差异性，应赋予企业更多自主权。激发改善型需求加快去库存仍是最重要的主题，房地产企业转型和兼并的步伐也将加快。

　　一、2015年房地产市场运行地区差异大

　　2015年的房地产市场总体上可以用波澜不惊来概括，在政策面的逐步宽松和刚性需求依然强劲的背景下，市场逐步回暖，但是市场回暖的地区差异非常大，局部地区出现过热，还有些地区依然不景气。

　　1、国房景气指数走出“微笑”曲线，但仍处于不景气空间

　　随着房地产宽松政策的持续发酵，潜在需求开始不断释放，房地产市场回暖十分明显。反映房地产市场景气状况的国房景气指数(也称“房地产开发景气指数”)在2015年6月份环比开始转正，这也是6个月后的首次环比上升。7、8月继续保持环比上升趋势，但是自9月后基本保持平稳走势，而且还有轻微的下滑趋势，但是全年国房景气指数基本走出一条近似的“微笑”曲线。全年景气指数值仍在100以下的不景气区间，而且从目前房地产市场发展的趋势看，超越100基本不太可能。

　　2、房地产与住宅开发投资下滑明显，增速远低于固定资产投资

　　房地产作为关联性极强的产业，房地产投资既是房地产市场重要的指标，也是影响宏观经济的重要指标。从房地产开发投资看，2015年全国房地产开发投资95979亿元，同比增速从年初的10.4%下滑到年底的1%。全年呈现逐月下滑趋势，但下滑的趋势不断减缓。其中，全年住宅投资64595亿元，同比增长0.4%。值得注意的是房地产投资增速自2014年3月低于固定资产投资后，2015年增速差距持续扩大，1-12月全国固定资产投资同比增速为10%，增速已分别超过房地产投资和住宅投资增速9和9.6个百分点，反映出房地产投资在我国固定资产投资中占比逐步下降。

　　3、商品房和住宅销售稳步攀升，住宅销售额增速明显

　　2015年房地产市场销售与投资差异较大，商品房和住宅市场，无论是从销售面积还是销售额看，都呈现稳步攀升态势。全年商品房销售面积128495万平方米，同比增长6.5%，住宅销售面积112406万平方米，同比增长6.9%。尤其值得注意的是从2015年6月开始，商品房和住宅销售面积同比增长就摆脱自2014年开始的负增长局面，一路稳步攀升，但是增速自10月就开始减缓。销售额相对销售面积增长更快，自5月份就实现同比正增长，随后一路快速攀升，全年商品房和住宅销售额分别为87281亿元和72753亿元，同比分别增长14.4%和16.6%。尤其是住宅的销售额增速明显，自3月份开始就领先于商品房销售额，到12月份同比增速快于商品房2.2个百分点，反映出住宅需求旺盛，房价有上升动力。当然住宅销售的快速增长很大程度与一二线城市的快速回暖有关。

　　虽然销售看起来回暖明显，但是由于各地新房上市速度更快，去库存压力不断加大。12月末，商品房待售面积71853万平方米，比2014年底增长了15.6%。其中，住宅45248万平方米，增长了11.2%，办公楼3276万平方米，增长了24.7%；商业营用房14664万平方米，增长了24.6%。如果考虑一部分在建还未售的商品房，商品房库存数量更高，去库存压力较大。

　　4、房地产开发企业到位资金同比缓慢回升，个人按揭贷款增长迅速

　　2015年全年房地产开发企业到位资金125203亿元，同比增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；利用外资比例虽然不大，仅297亿元，但是波动幅度较大，从年初的同比增长72.6%，到年末的同比下降53.6%；而个人按揭贷款是所有资金中增长最为迅速的，全年个人按揭贷款16662亿元，同比增速从年初的2.1%上升到12月的21.9%。显然，在房地产销售回暖的情况下，个人住房消费贷款需求增长迅速，成为推动房地产成交量和价格上行的重要因素，也有利于房地产开发企业的资金到位，加快房地产企业的资金回笼，缓解房地产企业风险。

　　5、房屋和住宅新开工面积持续低迷，土地购置面积大幅走低

　　虽然商品房和住宅销售同比持续上升，但是受到库存不断增加和房地产区域分化的严重，全国房屋和住宅新开工面积持续低迷，土地购置面积大幅下滑。全年房屋和住宅新开工面积分别为154454万平方米和106651万平方米，同比分别下降14%和14.6%。与此同时，土地购置面积也下滑严重，全年土地购置面积22811万平方米，同比下降31.7%。这些指标的下降，一定程度减缓未来去库存的压力。

　　二、房地产市场整体供大于求

　　我国当前房地产市场已经发生改变，由供给端走向需求端，房地产市场整体处于供大于求的局面，但房地产市场的区域差异较大。

　　1、房地产调控政策会进一步宽松

　　面对库存越来越严重的房地产市场，自2014底以来，房地产调控政策越来越宽松，除了几个一线城市外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断下调，而且各地方政府为了进一步刺激房地产需求，出台真金白银的房地产补贴政策。2016年在去库存成为五大任务之一的背景下，调控政策应该更加宽松。包括购房按揭贷款利息抵扣个税；首套或二套普通住房首付比例继续下调；鼓励农民进城买房落户(中央经济工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来)；放宽户籍限制，鼓励购房入户(中央经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来，深化住房制度改革)；回购商品房作为棚户区改造保障安置房或保障房；打通房企上市融资发行债券渠道；推进公积金或房贷证券化；购房税费减免等。另外，二胎生育政策的正式出台，近期看导致家庭成员增加，需求更大的房子，将会产生对大户型的改善型需求，远期看由于人口总量的增加会加大对住房的需求。

　　2、较高的住房自给率和人口将影响房地产市场预期

　　随着我国房地产市场本世纪以来的快速发展，中国住房拥有率过高已经成为不争的事实，根据西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》，目前中国城镇自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平(美国为65%，英国为70%，日本为60%)，处于世界前列。实际，如果再加上我国大量存在的小产权房以及军队住房等，我国的住房自给率可能会更高。一方面面对较高的住房自给率，另一方面从我国新生人口来看，我国上世纪70年代新生人口2.03亿人，上世纪80年代新生人口2.20亿人，80年代比70年代多0.17亿人；上世纪90年代新生人口1.72亿人，比80年代少4806万人；2000-2009年新生人口1.59亿人，比上个世纪90年代少0.13亿人。人口的不断减少，伴随着人口老龄化的加剧和城镇化速度的减慢，将极大影响人们对中长期房地产市场需求的预期。

　　3、经济增速放缓将影响房地产市场持续回暖

　　从2015年房地产市场销售面积和销售额的数据看，房地产市场回暖的趋势已基本确立。但是，房地产回暖的区域差异显然较大，另外，宏观经济数据依然不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱，如果经济增速持续下降，房地产市场很难独善其身。尤其是2015年9月份以后的房地产销售增速趋缓已经比较明显，而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减，后期回暖持续性值得担忧。虽然2016年的房地产政策会更加宽松，但是经济下滑下的市场预期发生改变，居民收入水平也会产生影响，所以房地产市场回暖能否持续回暖与经济增速还有一点关系。